A conquista da casa própria passa, na maioria dos casos, pelo financiamento imobiliário. Poucos compradores dispõem do valor integral do imóvel à vista, e é por isso que o crédito habitacional se tornou o caminho mais comum para realizar esse objetivo. Antes de chegar ao banco, porém, há uma etapa que define todo o restante da negociação: a entrada.
Para quem acompanha de perto a aprovação de crédito, a entrada não é apenas uma formalidade — é o fator que mais influencia o valor das parcelas, o prazo do contrato e, muitas vezes, a própria aprovação do financiamento. Compreender como ela funciona, quanto reservar e como compô-la é o que separa uma compra planejada de uma negociação travada na reta final.
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O que é a entrada e por que ela é decisiva
A entrada corresponde à parcela do valor do imóvel que o comprador paga com recursos próprios, sem financiar. Os bancos, em regra, financiam até 80% do valor do bem, o que significa que o comprador precisa dispor de pelo menos 20% de entrada. Em alguns casos, dependendo do perfil de crédito e da instituição, esse percentual pode ser maior.
Segundo especialistas em crédito imobiliário, quanto maior a entrada, melhores são as condições do financiamento. Um valor inicial mais robusto reduz o montante financiado, diminui o peso dos juros ao longo do contrato e aumenta as chances de aprovação, já que sinaliza ao banco menor risco. Não por acaso, a recomendação técnica é planejar a entrada com antecedência, em vez de tratá-la como um obstáculo de última hora.
Quanto é preciso guardar
Definir o valor da entrada exige olhar além dos 20% sobre o preço do imóvel. A compra envolve custos adicionais que costumam surpreender o comprador desavisado: o ITBI, imposto de transmissão recolhido à prefeitura, e as despesas de escritura e registro em cartório somam, juntos, algo entre 4% e 5% do valor do bem.
Por isso, profissionais que orientam compradores recomendam reservar não apenas o percentual da entrada, mas também essa margem extra para as taxas. Planejar a compra considerando o custo total — e não somente o preço anunciado — evita que o negócio seja comprometido por uma despesa não prevista justamente quando tudo parecia encaminhado.
Como compor a entrada: recursos próprios e FGTS
A entrada não precisa vir exclusivamente da poupança pessoal. Um dos recursos mais utilizados pelos brasileiros é o FGTS, que pode ser empregado para compor ou até integralizar a entrada, desde que atendidas as condições da Caixa — como o imóvel ser residencial, urbano e destinado à moradia do comprador, que não pode ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação.
O uso do FGTS representa, na prática, uma forma de antecipar a realização da compra sem comprometer toda a reserva financeira. Para muitos compradores de primeiro imóvel, é justamente esse recurso que viabiliza a entrada e torna o financiamento possível dentro do orçamento disponível.
O que o banco analisa antes de aprovar
A entrada é decisiva, mas não é o único fator. Antes de liberar o crédito, o banco avalia a capacidade de pagamento do comprador, considerando que a parcela não deve comprometer mais de 30% da renda mensal familiar. Avalia também o score de crédito e o histórico financeiro, que indicam o comportamento do solicitante quanto a dívidas anteriores.
Como reforçam os especialistas em crédito, manter o nome limpo, organizar a comprovação de renda e simular o financiamento antes de fechar negócio são atitudes que aumentam significativamente as chances de aprovação. A simulação prévia, em especial, permite ao comprador conhecer o valor exato das parcelas e ajustar a entrada para chegar a uma condição confortável.
SAC ou Price: o impacto na parcela
Ao contratar o financiamento, o comprador ainda escolhe o sistema de amortização. Na Tabela SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, reduzindo o total de juros pago. Já na Tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim, o que facilita o planejamento, embora resulte em um custo total maior. A escolha depende do perfil financeiro de cada comprador, e contar com orientação especializada ajuda a tomar a decisão mais vantajosa para o longo prazo.
O papel de uma assessoria na compra
Conduzir sozinho todas essas etapas — calcular a entrada, reunir documentos, simular condições e escolher o sistema de amortização — exige conhecimento técnico e tempo. Uma imobiliária experiente auxilia o comprador a encontrar o imóvel adequado ao seu orçamento, orienta sobre a documentação e acompanha a negociação junto ao banco, transformando um processo habitualmente complexo em um caminho organizado e seguro até a chave na mão.
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