Figura muito importante para a boa convivência dos moradores, o síndico deve ser escolhido com muita cautela. Mas se o mandato do síndico do seu condomínio está acabando, e agora, o que fazer?
É o síndico que vai mediar todo e qualquer conflito entre moradores, sem contar o importante papel de liderança e representação que ele tem. Isso porque falar é fácil, mas fazer acontecer tudo que foi decidido coletivamente é outra coisa.
Ele tem uma função administrativa muito importante para o prédio. Não tem como ser um bom síndico e não ser bom de conversa!
Ser síndico é, acima de tudo, ser justo e fiel às leis previstas no Código Civil e ao regimento interno. Saber dominar as burocracias é uma de suas principais e mais difíceis funções.
Mas o que fazer ao final do mandato do síndico? Continue lendo e descubra.
Quanto tempo dura o mandato de síndico?
Segundo a Lei 10.406 de 2002 o mandato de um síndico deve durar 2 anos, mas pode ser renovado. Não havendo limite para número de reeleições. O síndico deve ser escolhido pelos próprios moradores, em assembleia geral ordinária anual.
Ele pode ser um morador do condomínio ou pode ser escolhida uma empresa terceirizada que fará a administração do condomínio, inclusive com um profissional que assume o papel de síndico. Ele não vai morar no local, mas estará à disposição dos moradores para resolver todas as questões.
Geralmente as pessoas acreditam que o que acontece dentro das paredes do condomínio são de responsabilidade apenas de quem mora ou trabalha ali. Mas isso não é verdade! Apesar de ser uma propriedade privada, ainda deve seguir leis do Código Civil brasileiro. E, sim, existem leis sobre síndicos!
É preciso estar atento às legislações e, principalmente, às atualizações que são feitas. Afinal, muitas vezes, a forma que se coordena um prédio hoje, não é a mesma do ano de sua fundação.
Nem sempre dá pra seguir o famoso “ah, mas sempre fizemos assim…”. É fato que se criam hábitos rotineiros dentro do condomínio a respeito de como devem ser feitas as coisas. Mas o caderninho com as leis do Código Civil e do regimento interno deve estar sempre à mão!
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Apesar de todos já terem votado alguma vez na vida, pode ser fácil esquecer uma regrinha ou outra. Portanto, aqui vão alguns artigos da lei do Código Civil sobre a escolha e o mandato do síndico:
- Artigo 1.347: A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
- Artigo 1.348:
- 1º. Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
- 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
- Artigo 1.356: Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Ou seja, quem escolhe o síndico são os moradores a partir de votação em assembleia. De forma que o mais votado ganha. Quem é responsável por convocar a assembleia é o antigo síndico, bem como organizar o processo eleitoral.
Quando acontece a eleição para um novo mandato do síndico?
Diferente das eleições para escolha de governantes do país, na escolha do síndico não é possível ir a hora que desejar dentro de um período de tempo.
É preciso estar presente e votar na reunião previamente agendada.
Por essa razão, é muito importante a divulgação prévia da eleição. Flyers pelo prédio, avisos na portaria ou a divulgação por meios de comunicação ajudam muito.
Colocar um indicativo na porta do elevador também é uma ótima saída. Principalmente para aqueles moradores que não costumam frequentar as reuniões, mas gostariam de exercer seu direito ao voto.
O ideal é divulgar com, pelo menos, um mês de antecedência. Desta forma é possível que todos fiquem cientes dos candidatos que estão concorrendo. E também reservem a data para participar.
É importante deixar claro que a assembleia pode ser realizada na modalidade online.
Geralmente na assembleia anterior à da eleição os candidatos se apresentam e se decidem aspectos burocráticos a respeito da eleição.
Como, por exemplo: será apenas um síndico ou é necessário um para cada bloco do condomínio? Se esse for o caso, também é possível a eleição de múltiplos síndicos, fazendo eleições setorizadas. Ainda assim, o mandato do síndico de cada bloco segue as mesmas regras.
Quem pode se candidatar para síndico?
De acordo com o Código Civil, qualquer pessoa maior de 18 anos pode se candidatar, sendo morador ou não do condomínio. É comum que as pessoas acreditem que quem é apenas morador, mas não dono do apartamento, não possa ser síndico. Isso não é verdade!
Há casos em que a pessoa escolhida não tem vínculos nem de moradia e nem fiscais com o prédio, mas tem o desejo de ser síndico. É possível que isso se concretize, desde que a pessoa tenha tempo hábil para exercer a função.
Outra opção é a contratação de uma empresa terceirizada para a gestão do condomínio, inclusive assumindo as funções do síndico. Nesse caso, a empresa também é escolhida pelos moradores em assembleia e pode ser alterada a cada dois anos ou caso os moradores não fiquem satisfeitos com o serviço prestado.
A vantagem da contratação de um síndico externo é a impessoalidade, já que, por não ter relações próximas com os moradores, pode agir e tomar decisões pensando de maneira prática, sem aspectos subjetivos envolvidos.
Síndico recebe salário?
Sim. Afinal, é um trabalho como qualquer outro! A categoria não tem um piso salarial e os valores variam de condomínio a condomínio.
Mas, de uma forma geral, ficam entre dois a cinco salários mínimos.
Em alguns casos, há desconto no aluguel de um apartamento no prédio. O que chama a atenção de muitos candidatos.
Quando pode ocorrer a destituição de síndico?
A destituição do síndico pode ocorrer caso existam provas de que seu comportamento é inadequado. Ou pior, provas de mau uso fiscal, ou seja, a respeito do gasto do dinheiro do condomínio. É comum, por exemplo, reclamações a respeito do síndico propor muitas reformas ou manutenções desnecessárias.
Apesar disso, o contrário também pode acontecer. O síndico não agilizar as reformas necessárias e nem manter em dia as manutenções dos espaços físicos do condomínio, por exemplo.
Outras situações que podem gerar a destituição do síndico é caso ele ofenda alguém, aja com má fé, agressão, entre outras condutas que não visam a manutenção da ordem no espaço residencial ou comercial que está gerindo.
Após a solicitação de destituição, é preciso que o síndico reuna uma assembleia para falar a respeito e votarem. Apenas em maioria absoluta é possível retirar o síndico de seu cargo. Encerrando sua gestão.
Caso ele se recuse a realizar a reunião, é possível fazer uma reunião sem sua presença. Sendo assim, é necessário a presença de um quórum mínimo de um quarto dos condôminos.
Mas é importante lembrar que o pedido da exoneração deve ser acompanhado de provas concretas que pautem o pedido e as acusações. Como, por exemplo, corrupção ou ausência de prestação de contas.
Fica a critério do conselho fiscal a organização de uma nova eleição e o acompanhamento do novo mandato do síndico.
Mandato do síndico vencido
Um síndico com mandato vencido não tem poder administrativo nenhum. Na verdade, pode deixar decisões importantes serem adiadas. O que gera muito transtorno.
O processo eleitoral pode ser burocrático, mas é necessário.
Mesmo que o síndico pretenda se reeleger e seja do desejo dos moradores, ele não pode passar dois anos de mandato sem organizar outra eleição. O ideal é convocar a assembleia com, pelo menos, dois meses de antecedência.
Mesmo em condomínios onde é feito rodízio entre os moradores para escolher quem será síndico, o tempo limite da gestão deve ser respeitado! Só assim é possível legitimar a decisão.
Ninguém quer ser o síndico, e agora?
Pouco se fala, mas ser síndico é uma profissão. Apesar de muitas vezes os moradores escolhidos não terem nenhum tipo de formação.
Por outro lado, existem profissionais muito experientes no mercado. Que conhecem todas as leis condominiais e tiram de letra conflitos do cotidiano de uma vida comunitária!
É possível e tem se tornado comum a contratação de síndicos profissionais. Alguém que não more no prédio mas tenha disponibilidade e preparação para assumir o cargo. Ou mesmo uma empresa administradora, o que também tem aumentado. O importante nesse caso é ter a concordância dos moradores.
Afinal, não é um cargo fácil. Muitas vezes o síndico assume a postura de conciliador e pode não ser bem visto por alguns. Cabendo a ele ter a postura de um bom líder para lidar bem com as possíveis críticas à sua gestão. Além de encontrar o melhor jeito de conversar e resolver problemas. O que pode não ser um cargo para qualquer um!
Agora você já aprendeu tudo o que tange o mandato do síndico, já está pronto para a próxima assembleia do seu condomínio, ou para se candidatar para ser síndico. Boa sorte!
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