Você que mora ou vai morar em um condomínio, já conhece quais são as obrigações do síndico? E as funções de um zelador? Muita gente até acha que sabe, mas na hora que precisa fazer uma solicitação, acaba frustrada. Para que isso não aconteça mais com você, continue no texto!
Vamos mostrar quais são as atribuições de cada um e te mostrar tudo o que você precisa saber sobre as obrigações do síndico e do zelador. Ambos são pessoas importantes para garantir um bom funcionamento do prédio e atuam de forma conjunta, mas cada um de um jeito.
Qual a diferença do síndico para o zelador?
Podemos dizer que ambos atuam para garantir um bom funcionamento do condomínio. No entanto, existem diferenças na atuação desta gestão. Enquanto as obrigações do síndico são de envolvimento mais burocrático, o zelador é quem garante o funcionamento delas no dia a dia do condomínio.
Ambos devem estar alinhados para que se alcance uma gestão eficiente. Entender a diferença entre as responsabilidades de cada um é indispensável para ajudar a identificar quando acioná-los corretamente.
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Zelador de condomínio: quais são suas funções?
Quais são as funções de um zelador de condomínio?
O próprio nome já adianta a importância do zelador. Esse profissional é responsável por zelar pela ordem e funcionamento do condomínio. Isso é feito de diversas formas, diariamente. Confira algumas de suas atribuições mais comuns.
Realizar inspeções
Um condomínio possui diversas áreas comuns: piscina, academia, lavanderia, área de lazer e salão de festas, por exemplo. Todos esses espaços necessitam de cuidados específicos. Faz parte das funções do zelador conferir se tudo está de acordo.
Durante as inspeções, o zelador pode identificar necessidades de reparo, limpeza ou troca de equipamentos. Toda irregularidade é registrada e informada ao síndico, que vai avaliar e, caso necessário, fará o repasse da informação aos condôminos, juntamente com a medida de solução proposta.
Supervisionar e orientar outros funcionários
Outra importante atribuição do zelador é o de supervisionar outros colaboradores do condomínio, como a equipe de limpeza, jardinagem, segurança ou portaria.
Em caso de uma demanda específica, fora da rotina, como um vaso quebrado na portaria, é o zelador quem aciona a equipe de limpeza para resolver o caso.
Acompanhamento de reformas
Caso o condomínio esteja passando por alguma obra, é responsabilidade do zelador fazer o acompanhamento. Isso inclui serviços de manutenção do prédio e todas as áreas comuns, mas também é válido caso alguma obra de um morador não esteja respeitando as regras.
Nesse sentido, o zelador é responsável por avisar o morador e até mesmo o síndico para que tome as devidas providências. No entanto, isso não significa que o zelador servirá aos interesses de um morador específico caso precise de alguém para acompanhar uma obra particular.
Zelar pelo cumprimento da convenção
O zelador também tem o dever de conhecer todo o regimento e garantir o cumprimento das regras. Se porventura, alguma infração for constatada, ele deverá tomar nota e relatar ao síndico. Da mesma forma, ele deverá coletar essas informações de qualquer morador que queira reportar algo.
O zelador não pode, sozinho, aplicar multas ou punições. Esse é o papel do síndico, que tomará essas medidas apenas quando necessário. No entanto, o zelador atua de forma conjunta, registrando as ocorrências e notificando o síndico sempre que necessário.
O que não é da competência do zelador?
Por mais que no imaginário coletivo, o zelador seja aquela figura do “quebra-galho”, na realidade, não é bem assim. Todo profissional possui suas atribuições definidas, com os zeladores não seria diferente.
Todas as funções que um zelador deve cumprir, estarão dispostas no contrato de trabalho. Ele não pode, portanto, fazer limpeza, por exemplo, caso esse item não conste em seu contrato. O que ele faz é identificar e gerenciar alguém responsável para cumprir as tarefas.
Quem contrata o zelador?
O próprio condomínio. Essa contratação é feita pelo síndico, que, como você entenderá logo mais, é responsável por representar o condomínio em atribuições legais. Além disso, o zelador possui uma função de gestão que é de suma importância para que todas as outras equipes atuem de forma efetiva.
Quais são as funções e deveres do síndico?
De forma prática, o síndico é a pessoa responsável por representar os interesses do condomínio. Quem designa essa função é escolhido por meio de votação em assembleia, decidida por todos os condôminos.
As obrigações do síndico podem ser desempenhadas tanto por um morador quanto por um responsável de fora, como um profissional especializado em gestão condominial.
Um síndico atua por, no máximo, dois anos, sendo possível sua reeleição, mas isso deve ser decidido em nova Assembleia Geral entre os moradores. As obrigações do síndico são dispostas no Artigo 1.348 da Lei Nº 10.406 e envolvem uma série de questões burocráticas, como a representação do condomínio, o controle orçamentário, incluindo cobranças e levantamento de orçamentos para manutenção e obras.
De maneira geral, as obrigações do síndico dispostas na lei, são:
- Convocar a assembleia dos condôminos;
- Defender os interesses comuns do condomínio, passiva e ativamente;
- Informar os moradores sobre quaisquer casos de procedimento judicial ou administrativo;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Cuidar da prestação de serviços que beneficiam os interesses do condomínio;
- Elaborar orçamento da receita e despesa relativa de cada ano;
- Cobrar as contribuições mensais dos condôminos, assim como aplicar multas de acordo com a convenção;
- Prestar contas aos moradores em assembleia e sempre que solicitado;
- Realizar o seguro da edificação.
Como você pode perceber, o síndico é responsável pela gestão financeira e burocrática, mas nunca de maneira a tomar as decisões isoladamente. Os moradores possuem papel fundamental na tomada de decisão de qualquer assunto que beneficie o condomínio.
Portanto, o papel de síndico centraliza as responsabilidades legais, financeiras e sociais dos moradores em um único cargo. Sempre de forma a atender os interesses gerais.
O que um síndico não pode fazer?
Com tantas responsabilidades assim, é essencial que o síndico seja uma pessoa íntegra, transparente e que defenda os interesses coletivos. De forma alguma deve agir por interesse próprio! Veja a lista completa de coisas que um síndico não pode fazer:
- Aplicar punições e multas não prevista pelos regimentos, deliberadamente;
- Aumentar remunerações ou taxas sem aprovação da assembleia;
- Deixar de prestar contas e zelar pela transparência;
- Fazer alterações no regimento interno;
- Entrar na unidade sem autorização do morador;
- Impedir visitantes autorizados por outros moradores;
- Perdoar ou abonar dívidas de qualquer condômino;
- Utilizar verba do condomínio para interesse próprio;
- Realizar obras sem consentimento dos moradores.
É dever do síndico agir de acordo com os regimentos. Mas, por falta de conhecimento claro sobre seu papel, pode acontecer de alguns síndicos agirem de maneira equivocada.
Quando o síndico não cumpre o seu papel, o que fazer?
Quem executa a função de síndico deve respeitar os próprios regimentos dos quais é responsável por defender e aplicar, como a Convenção e o Regimento Interno. Uma pessoa de bom caráter, não descumprirá com seus deveres.
Infelizmente nem sempre é assim que acontece. Nesses casos, você sabe o que fazer quando o síndico não cumpre a convenção?
No caso de uma quebra de regra, os moradores devem se unir para que a punição seja aplicada. No entanto, será necessário que existam provas do descumprimento.
Assim sendo, elas deverão ser apresentadas para o responsável — o próprio síndico — que deverá aplicar a punição de acordo com sua infração: advertência ou multa.
E esse pedido pode ser feito de maneira formal, com uma carta não só para o infrator, mas com cópia para todos os moradores. É interessante que esse comunicado, juntamente com as provas, seja redigido de forma muito objetiva e completa. Será preciso elencar qual foi a infração, apresentando o tópico em que ela está presente no regulamento e qual deverá ser a punição aplicada.
Se por alguma razão houver resistência, será necessário reunir uma assembleia extraordinária. Para ser considerada válida, pelo menos 25% dos moradores precisam estar presentes. Nela, deverão discutir como será aplicado a punição e, em alguns casos, até mesmo o afastamento do cargo de síndico.
Quem pode exigir contas do síndico?
Qualquer morador do condomínio pode exigir a prestação de contas. Uma das obrigações do síndico é zelar pela transparência. É importante lembrar que um dos tópicos da assembleia anual é justamente a apresentação de valores e repasses.
A prestação de contas deve ser feita mesmo quando os moradores escolhem algum morador como síndico. Para ajudar nessa tarefa, o morador-síndico pode contar com a ajuda de empresas especializadas na administração de condomínios. Essas empresas, além de fazer a gestão condominial terceirizada, podem, também, fornecer essas informações de maneira online para consulta.
Agora você já sabe diferenciar melhor as obrigações do síndico e as funções do zelador, não é mesmo?
Para recapitular, ambos atuam na gestão do condomínio para que tudo funcione como deveria. Porém, cada um atua de uma forma.
Enquanto o zelador gerencia a equipe no dia a dia, o síndico representa os interesses coletivos e possui atribuições mais burocráticas.
Quer saber mais? Continue no blog e acompanhe a seção “Chama o Síndico!” para saber mais sobre rotinas administrativas e regras de condomínio!
