Quando um imóvel é alugado, existem atores e fatores envolvidos: o proprietário, o inquilino, a imobiliária, o contrato de locação e, inevitavelmente, o índice de reajuste de aluguel. O IPCA e IGP-M são os principais índices de inflação usados como referência para os reajustes.
Neste post você vai entender como funciona esse cálculo da cobrança e várias outras questões sobre índice de reajuste de aluguel. Vamos lá?!
Sobre alugar imóvel
Conforme dados do mercado imobiliário brasileiro, mais da metade da população mora ou, então, trabalha em um imóvel alugado.
Isso mostra que os brasileiros estão acostumados com essa modalidade, porém as dúvidas são comuns, já que todo o processo acaba envolvendo leis e outras questões mais complexas.
Para selar o negócio entre um proprietário de imóvel e um interessado no aluguel – isto é, o futuro inquilino – é preciso que um contrato de locação seja formalizado. Geralmente, essa tratativa é mediada por uma imobiliária.
Esse contrato tem cláusulas que estabelecem as responsabilidades, direitos e deveres de todas as partes. Para isso, os itens previstos são baseados na Lei do Inquilinato, que ampara esse tipo de acordo através de uma lei federal. Aqui no Blog você pode conferir um material especial para saber mais sobre a Lei do Inquilinato, basta clicar aqui.
Uma das questões previstas no contrato é sobre o reajuste de aluguel. É por isso que, depois que o contrato é assinado, o índice de reajuste de aluguel passa a ser um assunto relevante para todas as partes envolvidas.
O motivo? É que em todo “aniversário” de contrato – após os primeiros 12 meses, na data em que foi assinado – está previsto um reajuste do valor do aluguel, que considera um índice e calcula esse novo valor sobre o valor atual em reais. Dessa forma, o preço do aluguel consegue acompanhar os índices do mercado, garantindo uma justa fonte de renda para o proprietário.
E como funciona o cálculo para guiar esse ajuste? É o que iremos ver a seguir: você vai saber mais sobre o IPCA e IGP-M.
Leia também:
Apartamento mobiliado para alugar: veja vantagens e cuidados
O que é IPTU: 7 fatos para entender como funciona e como pagar
O que considerar na busca do imóvel para alugar
IGP-M e como funciona o índice de reajuste de aluguel
IGP-M é a sigla para o Índice Geral de Preços do Mercado, mas que ficou mais conhecido como a “inflação do aluguel”. Diferente do apelido, esse índice serve, na verdade, para algo muito mais amplo. Desde 1940, quando foi criado, ele é utilizado para balizar o movimento de preços de forma geral.
Para que o cálculo do IGP-M seja feito, são considerados outros três indicadores:
- Índice de Preços ao Produtor Amplo, o IPA-M;
- Índice de Preços do Consumidor, o IPC-M;
- Índice Nacional de Custo da Construção, o INCC-M.
Portanto, é considerado um indicador macroeconômico. Isso significa que ele acompanha a “saúde” da economia no Brasil.
É por isso que o IGP-M se tornou, com o passar dos anos, um chamado “indexador de contratos”. Em outras palavras, ele é usado de referência para seguros, tarifas públicas, investimentos e, inclusive, no aluguel de imóveis residenciais e comerciais.
Essa relevância faz com que a maioria dos brasileiros acompanhe de perto o seu comportamento na economia, já que influencia diferentes questões do dia a dia.
Para checar a sua evolução, a Fundação Getúlio Vargas (FGV) calcula e divulga todo final de mês o novo índice do IGP-M.
IPCA-15 e como funciona o índice de reajuste de aluguel
Por outro lado, o mercado também tem à disposição e utiliza como índice de reajuste de aluguel o Índice de Preços ao Consumidor Amplo-15, uma prévia do IPCA.
Com divulgação desde 2000, esse índice é medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e é a base da inflação no Brasil.
É o IPCA-15 o responsável por medir os preços em um período que não é calculado pelo IPCA. Portanto, acompanhar a tendência de resultado fica muito mais fácil dessa maneira. O IPCA analisa do dia 1º ao dia 30 (ou 31) de cada mês. Já o IPCA-15 analisa do dia 16 do mês anterior ao dia 15 do mês vigente.
Ambos os índices levam em conta a mesma coleta de dados. O que muda é o período analisado e essa periodicidade torna extremamente precisas todas as comparações em relação à alta e queda de preços.
Enfim, analisando grupos de produtos e serviços que a população brasileira usufrui, o IPCA-15 mostra essa variação de preços do mercado.
Auxiliadora Predial utiliza o IPCA para reajuste do aluguel
Para os seus contratos de aluguel e devidos cálculos de reajuste, o grupo imobiliário Auxiliadora Predial utiliza o IPCA como indicador oficial.
Nesse sentido, um dos principais motivos é que o IGP-M se apresenta como um indicador muito sensível à variação do câmbio. Na prática, isso significa que se o dólar sofrer uma grande alta ou uma grande queda, o índice irá acompanhar essas bruscas variações, gerando desvantagens deliberadas aos proprietários e inquilinos.
Um bom exemplo são os meses mais intensos da pandemia de covid-19 no Brasil e a sua aceleração acentuada. Nesse período, o IGP-M chegou a acumular alta de 14,66% em 12 meses, oscilando até chegar aos 32% em alguns períodos.
À primeira vista os proprietários podem visualizar como algo vantajoso para o contrato de aluguel, mas a verdade é que acontece justamente o contrário. Sem vantagem alguma, os valores altos afugentaram inquilinos, seja na demora para alugar ou, então, nas negociações, que se tornaram muito mais difíceis.
Então, essa volatilidade do IGP-M, sobretudo desde 2020, faz o índice sair de cena, dando espaço para o equilibrado IPCA. Os valores do IPCA costumam ficar em uma média que condiz com as correções econômicas. Por isso, os riscos, tanto para proprietários, quanto para inquilinos, são fortemente reduzidos quando é o IPCA que regula os reajustes dos aluguéis.
Por esses motivos, no final do ano de 2020, a Auxiliadora Predial tomou a decisão de substituir o IGP-M pelo IPCA em seus contratos de aluguel.
Diante das grandes variações e volatilidade do antigo índice, o IPCA passou a ser adotado em novos contratos. Desde então, todas as partes envolvidas no contrato acompanham a evolução dos reajustes com segurança, sem grandes distorções e com muito mais eficiência e estabilidade.
IGP-M negativo e sua volatilidade
Além do exemplo de alta histórica nos anos de 2020 e 2021, o IGP-M continua dando exemplos da sua grande volatilidade.
Em maio de 2023, o índice protagonizou uma sequência de queda, chegando a ficar em -2,17% no acumulado de 12 meses. De imediato, pode ser que inquilinos interpretem esse comportamento como sinônimo de aluguéis mais baratos ou até mesmo desconto nos valores atuais.
No entanto, o fato é que os contratos de aluguel não preveem diminuição do valor caso o IGP-M esteja em queda. Ou seja, o índice passa uma falsa sensação de benefício, mas que, ao final, só gera instabilidade na economia e distorções para todos os lados envolvidos nos contratos.
E é dessa volatilidade que se fala quando pensamos em IGP-M. Para o “economiquês”, volatilidade é a medição da variação de um ativo e, caso essa variação seja expressiva, os riscos também são maiores.
Essa grande variação de valor em pouco tempo nunca é vista com bons olhos pelo mercado financeiro. Afinal de contas, a instabilidade nunca é boa para ninguém, não é mesmo?!
IPCA em 2023
Por último, vale dizer que até março de 2023 o IPCA apresentava um índice acumulado de 4,65%, sendo que, também em março, o IPCA divulgado do último mês foi de 0,71%.
Conforme falamos, os índices do IPCA são publicados mensalmente, variando sempre os dias 7 e 12 de cada mês para a sua divulgação.
Gostou de saber um pouco mais sobre como funciona o índice de reajuste de aluguel, o que é IPCA e o que é IGP-M?!
Então, se você é cliente Auxiliadora Predial e ainda tem dúvidas sobre o assunto, basta entrar em contato com a nossa Central, clicando aqui.
Além das dicas que você viu aqui, sabia que agora pode comprar ou alugar seu imóvel com até 50% OFF? Só na Black da Auxiliadora Predial! Acesse agora o site e confira os milhares de imóveis da campanha.
