Antes ou depois da mudança para um novo lar, muitas dúvidas podem surgir para inquilinos e proprietários, sobretudo no que envolve a famosa Lei do Inquilinato.
Em primeiro lugar, é preciso entender que, com a chegada em uma nova moradia, também chegam dúvidas, muitas vezes inseguranças e, até mesmo, desconhecimento sobre os direitos e deveres de todas as partes envolvidas em um contrato.
Neste post você vai ver como funciona a legislação que controla essas questões e solucionar as principais dúvidas em relação à locação de imóveis. Vamos lá?
O que é a Lei do Inquilinato?
De antemão, é fundamental que você perceba que estamos falando da principal lei responsável por regulamentar tudo aquilo que envolve os aluguéis residenciais e, também, os aluguéis comerciais no Brasil.
Estamos falando da Lei Federal nº 8.245, de 1991, a Lei do Inquilinato, que estipula todos os direitos e deveres – seja por parte do inquilino, seja por parte do proprietário do imóvel -, além das regras que devem ser seguidas nas questões do cotidiano envolvendo uma casa ou apartamento alugado.
Ainda, para além da Lei do Inquilinato, vale lembrar que os contratos de locação e administração também regem as relações entre imobiliária, proprietários e inquilinos.
Agora que você sabe o objetivo dessa Lei, confira uma série de situações em que a Lei do Inquilinato é responsável por determinar as ações de todas as partes envolvidas na locação do imóvel.
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Pagamento de taxas
Uma dúvida comum é em relação às responsabilidades sobre “quem paga o quê”. Primeiramente, as taxas de administração e intermediação são de responsabilidade do proprietário.
As anuidades extras, como reformas prediais, por exemplo, além de impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo também são responsabilidades do proprietário do imóvel – este último em exceção se estiver expressamente destinado ao inquilino no contrato.
Além disso, as taxas de condomínio, que são as taxas ordinárias, devem ser pagas pelo morador.
Despesas ordinárias x Despesas extraordinárias
Para ficar ainda mais fácil o entendimento sobre as diferentes despesas e diferentes responsabilidades, é importante saber que os gastos se dividem entre os ordinários e os extraordinários.
Portanto, a legislação prevê de forma clara quais são as responsabilidades referentes ao pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias. As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. Já as despesas extraordinárias são de obrigação do locador.
- Despesas ordinárias: manutenção do condomínio e pequenos reparos de emergência; gastos extras provenientes de imprevistos como vazamento, substituição de equipamentos e reformas. Elas são de responsabilidade do inquilino.
- Despesas extraordinárias: benfeitorias feitas no prédio; despesas necessárias para a administração e manutenção do condomínio; tudo que for referente aos gastos necessários para manter a estrutura oferecida ao condômino. Elas são de responsabilidade do locador.
Reformas
Antes de responder sobre as reformas, vale reforçar que o proprietário é responsável por entregar o imóvel ao inquilino em plena condição de moradia e funcionamento.
Por outro lado, o inquilino, ao devolver o local – antes de sua saída -, deve fazê-lo nas mesmas condições em que recebeu.
Dito isso, as obras úteis e autorizadas pelo proprietário do imóvel são passíveis de indenização. Se for uma benfeitoria voluptuária, ou seja, uma intervenção em caráter de embelezamento e luxo do local, não há indenização prevista.
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Desocupação do imóvel
A desocupação de um imóvel está devidamente ligada às questões de aviso prévio. Portanto, a Lei do Inquilinato prevê que o locatário deve avisar com até 30 dias de antecedência que deixará o imóvel.
Isso pode ser feito recorrendo à imobiliária e comunicando oficialmente a decisão. Caso não exista um aviso prévio, o locador poderá cobrar do inquilino o valor referente a um mês de moradia pela ausência do comunicado.
Por fim, o aviso prévio cumprido é quando esse processo acontece dentro das conformidades com o locatário, informando dentro do prazo que está deixando o imóvel.
Por outro lado, se não há esse comunicado, a situação recebe o nome de aviso prévio indenizado, já que o inquilino terá que indenizar o locador por não comunicar previamente a mudança, tendo que pagar o valor referente a um aluguel e demais encargos pela ausência de aviso.
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Multa contratual
Nestes casos de devolução de imóvel, é importante destacar as questões que envolvem a multa contratual.
Nesse sentido, a cláusula de multa por rescisão antecipada é praticamente padrão nos contratos de locação, e seu valor, normalmente, é fixado em 3 vezes o valor do aluguel.
Outro ponto é que a aplicação da multa deve ocorrer proporcional ao tempo não cumprido do contrato, conforme o art. 4º da Lei do Inquilinato:
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Ainda, a Lei do Inquilinato prevê dispensa da multa em caso comprovado de transferência de emprego para localidade diversa do início do contrato, conforme o parágrafo único do art. 4ª:
O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Direitos e deveres
Conforme a Lei do Inquilinato, além das situações mais comuns que você viu acima, estes são alguns dos direitos e deveres de ambas as partes mencionados de forma geral, abrangendo os casos mais cotidianos neste tema:
Direitos do inquilino
- Receber, do proprietário, o imóvel em plenas condições de uso;
- Não se responsabilizar pelo pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, como, por exemplo, reformas nos espaços comuns.
Deveres do inquilino
- Usar o imóvel para os fins acordados em contrato, cuidando do mesmo como se fosse seu;
- Pagar o aluguel e demais encargos da locação, conforme está indicado no contrato;
- Pagar o prêmio do seguro de fiança;
- Pagar, em dia, as despesas de uso, como água, luz, gás, telefone, entre outros;
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio;
- Cumprir, integralmente, a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- Informar ao proprietário, imediatamente, quando notar qualquer dano ou defeito que seja de responsabilidade do dono do imóvel;
- Entregar ao proprietário, imediatamente, qualquer documento de cobrança de tributos e encargos condominiais, assim como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, inquilino;
- Impedir qualquer tipo de reforma ou obra que altere a estrutura interna ou externa do imóvel, sem que, antes, o proprietário tenha permitido através de autorização por escrito;
- Permitir que o proprietário realize vistoria do imóvel, mediante combinação prévia de dia e hora;
- Entregar o imóvel nas mesmas condições em que recebeu. Ou seja, danos, como pintura riscada, piso marcado, etc., devem ser ajustados antes da entrega.
Direitos do proprietário
- Receber, em dia, os valores previstos em contrato relativos ao pagamento do aluguel;
- Receber, da mesma forma que entregou, o imóvel e as chaves no momento da desocupação por parte do inquilino.
Deveres do proprietário
- Entregar, como já falamos, o imóvel ao morador em plenas condições de uso e de moradia;
- Fornecer ao locatário, caso seja solicitado, a descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da sua entrega, com referência aos eventuais defeitos existentes;
- Se responsabilizar pela manutenção e conserto de estragos ligados ao período anterior ao que o morador iniciou o uso do imóvel;
- Pagar em dia, enquanto o imóvel estiver desocupado, os impostos e taxas sobre o imóvel, como taxa de lixo e IPTU;
- Pagar, em dia, as despesas extraordinárias do condomínio;
- Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações;
- Permitir que o inquilino possa usufruir do imóvel da forma mais pacífica possível, sem ter que lidar com problemas que sejam de responsabilidade do proprietário.
Enfim, para que a experiência de ambos os lados seja positiva do início ao fim, proprietários e inquilinos têm acordos, regrados pela Lei, a cumprir.
Paralelamente, a imobiliária é a responsável por, além de gerir o bem, garantir que todas as regras sejam cumpridas, que a boa convivência seja mantida e que a experiência seja positiva para todas as partes envolvidas.
Agora que você já sabe um pouco mais sobre como funciona a Lei do Inquilinato e suas obrigações, que tal conferir as opções de moradia na Capital Gaúcha? Veja agora os imóveis para alugar com a Auxiliadora Predial
