Se existe um assunto que pode ser polêmico, esse assunto envolve as multas em condomínio. Em primeiro lugar, é importante lembrar que esse tema é de interesse de todos, tanto condôminos, quanto síndicos.
Neste post você vai ver as principais perguntas e respostas sobre tudo aquilo que envolve convivência, advertências e multas. Vamos lá?
1. A multa é sempre o primeiro recurso?
Primeiramente, em um caso de condômino que comete uma infração, por exemplo, há um caminho mais amigável para ser traçado.
Por isso, antes de uma advertência ou multa, o síndico tem a opção de promover uma conversa amistosa para alertar o responsável pela situação, no sentido de ressaltar a situação desagradável que esteja ocorrendo e orientar a sua resolução.
Além disso, nessa conversa, é importante explicar que o próximo passo, no caso de continuidade da conduta, já pode ser a aplicação de multa.
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2. Quais regras as advertências e multas em condomínio devem seguir?
Assim como em diversas situações, as multas em condomínio também devem ser conduzidas conforme o que diz a Convenção do Condomínio ou, então, o Regimento Interno.
Se o proceder para a situação não estiver determinado nos documentos do condomínio, é interessante que a situação seja levada para uma assembleia para a aprovação das regras ou apenas atualização das mesmas.
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3. Quem recebe a multa tem direito de se defender?
A resposta é sim. Ou seja, no momento de aplicação de uma multa, quem foi penalizado tem, sim, seu direito de defesa e que deve ser considerado por todos. Outro ponto é que mesmo que isso não esteja previsto na Convenção ou no Regulamento Interno, o direito de defesa segue prevalecendo.
Portanto, com um prazo razoável, o condômino pode manter seu direito de defesa.
4. Como uma infração é comprovada?
Nesse sentido, o síndico precisa ter certeza do que está ocorrendo para, depois, advertir ou multar um condômino.
Essa comprovação acontece em dois momentos: a primeira, garantindo que a infração está prevista na Convenção ou no Regimento Interno. Depois, a segunda comprovação se dá através das provas materiais do que ocorreu.
Em outras palavras, é preciso reunir provas materiais, como fotos, imagens de câmeras de segurança, áudios e relatos por escrito no livro de registro do condomínio. Tudo precisa estar registrado, ter uma comprovação.
Por isso, toda e qualquer reclamação deve ser feita no livro de registros. Por último, se a infração que foi cometida não estiver prevista na Convenção ou Regimento, conforme o primeiro ato de comprovação que falamos, é preciso entender se o ocorrido está gerando ou gerou incômodo aos moradores. Se sim, isso se encaixa em um quadro de perturbação de saúde e tranquilidade dos condôminos.
5. A multa só vem depois de uma advertência?
Para essa resposta, é preciso entender que aquilo que está previsto na Convenção ou Regimento é o que prevalece.
Por outro lado, existem situações onde a ocorrência leva diretamente à multa, passando direto pela advertência. Um bom exemplo é a realização de mudança no dia errado, diferente das regras do condomínio, já que trata-se de uma situação que é pontual – logo, não cabe uma advertência para, depois, em sua repetição – que não irão acontecer -, aplicar a multa.
Então, o que está previsto nos regulamentos internos deve ser guia para situações em que a advertência vem antes da multa. Alguns casos em que isso geralmente acontece é quando há ocorrência de barulhos, uso indevido da garagem ou permanência de animais em locais proibidos.
6. Qual o valor da multa?
Novamente, o valor das multas deve ser determinado de acordo com o que o Regimento Interno ou, então, a Convenção trazem como regra. Para isso, a referência é a taxa condominial ordinária.
Ou seja, a multa é estipulada sobre o valor da taxa mensal, sem contar os rateios extras ou despesas extraordinárias. Geralmente, esse valor não ultrapassa a marca de cinco vezes o valor da taxa de condomínio.
Ainda, a multa inicial tem sempre o valor mais baixo e, em casos de reincidência, o valor é reajustado de forma crescente.
7. Quais os casos mais comuns para multas em condomínios?
Toda vez que uma multa é aplicada, sabemos que o motivo é porque algum condômino descumpriu alguma de suas obrigações. Existem situações que são conhecidas e, muitas vezes, recorrentes, como, por exemplo:
- Inadimplência: prevista no Art. 1336 do Código Civil, sendo que a falta de pagamento das contribuições ao condomínio gera juros moratórios e multa de até dois por cento sobre o débito;
- Obras que colocam em risco a segurança da edificação: multa geralmente prevista na convenção condominial;
- Condômino antissocial: multa de até dez vezes o valor das despesas condominiais;
- Barulho excessivo;
- Mudança em dias e horários inadequados;
- Mau uso da vaga de garagem;
- Agressões entre os moradores e/ou funcionários.
No entanto, muitas outras situações que prejudicam a convivência coletiva podem ser passíveis de multa, desde que previstas em lei e/ou nas regras internas do condomínio.
Enfim, as multas são penalidades do condomínio quando alguma atitude, a chamada ocorrência, prejudica a boa convivência e a preservação do patrimônio.
Por outro lado, essas situações podem ser evitadas a partir do momento em que o bom senso, o respeito, a boa administração e o bom diálogo entram em cena.
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