Na hora de comprar um imóvel sempre pensamos nas formas tradicionais de aquisição. Financiamento e consórcio, por exemplo, são algumas das opções mais conhecidas para concluir o negócio. Mas você sabe o que é dação em pagamento?
Em primeiro lugar, entenda que a dação em pagamento é uma alternativa para a compra de um imóvel e esse tipo de pagamento se dá por um acordo entre as partes envolvidas.
Neste artigo vamos falar sobre o que é dação em pagamento e como utilizar a dação em pagamento de imóvel, inclusive entre estados diferentes. Vamos lá?
O que é dação em pagamento?
A dação em pagamento é, sobretudo, um acordo entre credor e devedor. Isso porque é geralmente usada na quitação de dívidas. Mas ela também pode ser o caminho para adquirir um imóvel novo.
Portanto, neste tipo de negócio, se você pensa em comprar uma casa ou um apartamento, poderá usar o imóvel que já está no seu nome para pagar parte do imóvel novo.
Dessa forma o comprador quita, através do bem, uma boa parcela do preço total e, depois, financia um montante que vai comprometer menos a sua capacidade de pagamento.
Vale destacar que a empresa ou o proprietário que recebe a dação em pagamento deve aceitar fazer esse tipo de acordo em que a primeira parcela não envolve dinheiro, já que parte do valor da venda chega em forma de bem imóvel do comprador.
Então, a dação se resume em aceitar uma negociação com a obrigação de entregar um imóvel pelo valor acertado na avaliação prévia. Para isso, o proprietário deve estar disponível para aceitar um bem, e não o dinheiro em integralidade.
Em outras palavras, a dação em pagamento nada mais é do que uma substituição parcial da forma de pagamento original, mediante aceite e condições claras e bem estabelecidas entre as duas partes.
Veja essa curiosidade: para se ter ideia da presença histórica, a dação em pagamento acontece na sociedade desde o Império Romano.
Como funciona a dação em pagamento de imóvel?
A ideia principal é entregar um imóvel que você já tem como uma forma de entrada para o imóvel novo, sendo que o restante do valor pode ser financiado, conforme o jeito tradicional de aquisição.
Além disso, você pode oferecer qualquer imóvel na dação, no entanto, consulte a construtora ou a imobiliária para entender se essa forma de pagamento será aceita.
Igualmente, a preferência geralmente se dá pelos imóveis residenciais, já que a tendência é de uma comercialização mais fácil. Nessa transação o imóvel antigo passa por avaliação e o vendedor faz a sua oferta de quanto pagaria por ele.
A dação em pagamento é prevista em lei e pode ser usada com apartamentos, lojas comerciais, casas, terrenos, lotes e imóveis na planta.
Conforme o artigo 356 do Código Civil, a dação é considerada um pagamento indireto e equivale ao acerto em dinheiro, desde que o credor passe a aceitar o recebimento de prestação diferente do que é devido.
Por fim, mesmo que a legislação permita a dação em pagamento, ela não envolve Estado e nem Justiça nos pagamentos. Tudo é definido entre credor e devedor.
Por que usar a dação em pagamento de imóvel?
Na dação em pagamento de imóvel, a negociação pode ser muito positiva para quem busca uma casa ou apartamento, e possui um imóvel antigo para oferecer. Do mesmo modo, optar apenas por vender o imóvel pode levar algum tempo e aguardar pode fazer você perder oportunidades.
Por outro lado, se há o interesse em adquirir um imóvel novo, a dação otimiza o tempo de burocracias e negociações. Outro ponto positivo é que é possível seguir morando no imóvel antigo até finalizar o negócio e ter em mãos as chaves da nova casa.
Porém, lembre-se que esse processo costuma envolver contratos, exame de débitos e documentos do devedor, além de avaliações de preço de mercado.
Ou seja, na avaliação do uso, é praticamente impossível que o imóvel usado seja avaliado pelo preço de mercado ao repassar para construtora ou imobiliária. Em função dos gastos com documento do novo imóvel, além da comissão e da margem de lucro, o valor costuma cair de 10% a 30%.
Neste caso, é papel do corretor de imóveis deixar o comprador que está interessado em ofertar uma dação em pagamento muito ciente de que esse bem não entrará no acordo pelo seu valor de mercado.
Essa baixa no valor se dará justamente pelas despesas que o proprietário do imóvel terá que absorver, conforme falamos acima e de acordo com os exemplos a seguir:
- ITBI e registro (cerca de 4%);
- Corretagem para passar o imóvel adiante (6%);
- Custos de condomínio e IPTU até que aconteça a próxima venda;
- Margem de negociação (10%).
Se o imóvel que você pretende oferecer na dação em pagamento foi avaliado, em valor de mercado, em R$ 500.000,00, então ele deverá entrar neste acordo por, no máximo, R$ 400.000,00.
Exemplo de dação em pagamento na compra de um imóvel:
- João já possui um imóvel, mas está interessado em um imóvel novo, que tem Paulo como proprietário;
- O imóvel antigo terá menor valor, então João o oferta como parte do pagamento do imóvel novo, de maior valor;
- Paulo aceita o acordo e João entrega o imóvel, além do restante do valor, para concluir a compra.
Um ponto de atenção é sobre a cobertura do valor do imóvel que é oferecido na dação em pagamento. Na maioria das vezes as construtoras costumam aceitar imóveis de até 40% do valor da compra.
Em casos de exceção, outras construtoras estudam aceitar até 50% do valor da compra, mas tenha em mente que até 40% costuma ser o padrão.
Eventualmente, outra situação especial é o caso de imóveis de terceiros, geralmente quando os proprietários são pessoas físicas.
Para estes não há regra específica sobre percentual da dação, já que alguns proprietários só aceitam imóveis de maior valor, outros aceitam de menor valor e outros aceitam até mesmo mais de um imóvel. Tudo vai depender do tipo de acordo e o que será aceito nele.
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Por último, a dação em pagamento também pode acontecer com imóveis de diferentes localidades. Isso mesmo, dação entre estados: você pode usar o imóvel de um estado para oferecer como dação em pagamento caso tenha interesse em uma casa ou apartamento de outro estado.
Por exemplo, se você tem um imóvel no Rio Grande do Sul, pode usá-lo na dação para adquirir um imóvel novo em Santa Catarina.
Sim, isso é possível, bastando proprietário ou construtora – no caso de imóveis em lançamento – estarem abertos a aceitar esse bem que está em outra região.
Passo a passo para a dação entre estados:
- Aceite inicial do acordo: Proprietário ou construtora estudam e avaliam se aceitarão o imóvel que está em outro estado;
- Avaliação do imóvel: Após o aceite, devem ser concedidas fotos, documentos, descrição e demais informações sobre o imóvel ofertado na dação;
- Conclusão do acordo: se tudo estiver regular, proprietário ou construtora dá o aceite final e o acordo segue adiante, com pagamento do restante do valor e início dos trâmites e documentação.
Uma das restrições que podem fazer a dação entre estados não ir adiante é a irregularidade. Ou seja, se o imóvel ofertado estiver irregular na matrícula o acordo não evolui.
Essas irregularidades podem ser de diversos tipos: falta de averbação, discussão judicial sobre inventário, dívidas fiscais, dentre outras situações.
Perfis de pessoas que costumam optar pela dação entre estados:
- Pessoas que buscam realizar um upgrade de imóvel.
Por exemplo: “quero sair de uma casa de 1 quarto e ir para uma casa de 2 quartos”; ou “quero trocar um apartamento de 2 quartos por uma casa de 3 quartos com pátio”;
- Pessoas que possuem mais de um imóvel e contam com um deles disponível para realizar a dação.
Neste caso, a intenção é fazer a dação e ter um imóvel novo para, geralmente, três objetivos: uma segunda residência; uma fonte de renda; ou um imóvel de veraneio.
Definitivamente, a dação em pagamento é uma excelente solução para quem possui um imóvel e deseja oferecê-lo na negociação, cobrindo boa parte do valor.
Nos casos de dação entre estados, a possibilidade de ter uma casa para passar a temporada de verão, ou então mudar definitivamente para longe dos grandes centros está aumentando a procura por esse tipo de acordo, que pode ser vantajoso para todas as partes.
Veja agora as oportunidades que aceitam receber o seu imóvel no Rio Grande do Sul como dação em pagamento para casa ou apartamento em Santa Catarina.
